“促进住房消费”的迷思

张清勇

来源： 中国社会科学报 

    多年来，“促进住房消费”的政策一直大行其道，为不少部门、专家所提倡和推行。例如许多地方专门出台了类似“关于鼓励和促进住房消费的措施意见”、“关于进一步促进个人住房消费的意见”的法规，至今仍在执行。在近年来有关房地产市场调控的反复无常的政策变动中，“促进住房消费”仍是一个重要假设。但是，这样的假设本身是有问题的。笔者认为，在早期要打破传统的福利分房制度、进行住房体制改革的时候，多讨论“促进住房消费”还显得有点道理。但在房改已结束多年、住房已经市场化之后，还一味地、不假思索地提倡“促进住房消费”，已经不合时宜了。

    近年来，不少美国学者就政府住房政策的动机、推行过程和效果进行了反思，以历史统计资料为依托做实证研究，检讨各种政策的利弊得失。城市经济学、房地产经济与政策研究的领军人物——哈佛大学经济系教授Edward L. Glaeser和加州大学伯克利分校经济系教授John M. Quigley的研究都发现，“促进住房消费”的政策并不那么明智。

    Edward L. Glaeser教授2003年发表的论文发现，政府住房抵押贷款利率优惠的政策补贴了住房消费，但提高居民住房自有率的效果却微乎其微。原因是，住房抵押贷款利率优惠政策产生了负面效果：有效激励了有钱人花更多的钱在住房上，而穷人却不能。这种激励有钱人消费更多房子的政策导致的一个后果是，美国各地出现了严重的以收入高低区分的“社区隔离”——住房抵押贷款利率优惠政策激励有钱人买更大、更舒适的住房，还要求社区里有好的设施，这加剧了以收入为标准的“种群隔离”。John M. Quigley教授2006年的研究成果更直接地指出，建立住房抵押贷款市场具有很强的经济学理由，并具有重大的成果，但补贴住房消费的经济学理由却很弱。许多研究证明了让老百姓拥有住房的正外部性，却没有一个研究证明过增加住房消费量具有正的外部收益。次贷危机爆发后饱受批评的美国联邦住房管理局和一些政府支持的企业，在提高居民住房自有率上效果很小，它们对住房市场的效应大部分都表现在消费的数量上。

    政府出台有关促进住房消费的政策动机很可能是好的，是为了增加老百姓买得起房子、租得起房子的机会。但是，促进住房消费和让老百姓买得起房子、租得起房子是完全不一样的概念，二者在表述上差之毫厘，但政策的理由、推行的方法和后果却谬以千里。由于概念不清，即使最初制定政策的动机良好，“促进住房消费”的政策在政策细化和执行的过程中也很容易被扭曲，后果是有钱人以更低的成本，消费了更多、更大、更好的住房，却在有效扶持中低收入群体买房、租房上效果甚微。这样一来，本该得到帮助的群体得不到应有的帮助，不该得到帮助的群体却从中获益，与政策的本来目的大相径庭。

    如果说“住有所居”、“居者适其屋”是政府、社会的一个目标的话，或许我们需要在“促进住房消费”的政策上多多反思。举一个关于住房抵押贷款的小例子。如果笼统地出台有关促进住房消费的政策，加大住房抵押贷款的力度，貌似要帮更多的人买得起房子，但是，有钱人的还款能力强，更容易获得银行的青睐，而穷人则不易。结果是有钱人通过利率优惠的抵押贷款买了更多、更好的房子，而政策原本的着眼点、需要帮助的中低收入群体却很难享受到政策的好处。那是否可以在“促进住房消费”政策以外，通过其他方式帮助中低收入群体买房、租房呢？当然可以，但那已超出这里讨论的范围，且举一例。我们可以照样推行住房抵押贷款优惠的政策，但必须目标明确，将政策受益范围缩小，集中到可以鉴别的人群上，如有还款潜力的首次购房者等。

    （单位：中国社会科学院财政与贸易经济研究所）