作者简介：李丁，中国人民大学社会与人口学院

2021年12月23日，由中国社区发展协会社区环境和物业管理工作委员会、中国人民大学社会与人口学院、北京社区治理三老志愿者主办，深圳市搜社社区服务发展研究院有限公司、红旗新愿景社区文化与治理研究院、朴德开圣社建机构、东北物业之窗等单位支持的第三期沙龙“社区共治共建共享格局之业主自管实践经验分享”顺利举办。特邀嘉宾中国人民大学副教授李丁对此次沙龙做了总结点评。

我从自行管理的案例来讨论一下国家物业治理该如何发展。

现在有一个比较尴尬的现状：业主组织的长期缺位导致物业治理领域出现了很多投诉，大家对于物业服务的满意度也不是特别高。好不容易在业主精英艰苦卓绝的努力下成立了业主组织，迅速走上了更为艰辛的维权道路。

为什么会出现这个尴尬现状呢？主要是由于物权共有部分（物权边界及经营收益不清楚不透明）集资业房想象与卖豆腐实线公共收益业主、不透明包干制之间的矛盾。这需要兼具合法身份、有效力量和改进意愿的主体诞生。为了生存与发展，主体需要具备合法性、资源、活动和目标等关键要素。同时，主体还需要以清查资产等清白行动作为基础，以更新合同、更换物业等制度变革来保障其清白生存和高效发展。

最近两年北京正在推动物业管理条例落实，在基层干部和第三方的努力下成立了很多业主组织，包括业委会和物管会，开启了一个新的阶段。

但物业管理过程，尤其是像东升园的自管过程，确实是一个有挑战的专业过程，但经营管理的挑战性远远不如漫漫维权路上的各种挑战。

为什么会出现这样一个问题？

这与小区潜在的物权矛盾高度相关。我们国家住房开发过程中共有部分的物权边界不清晰，共有部分经营的收益由于包干制也不透明，隐藏着大量物权纠纷或者说是利益纠纷。

最近这些年地方政府出台了很多文件，试图把物业治理引导到一个更高的发展水平（如住房和成年建设等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，以下简称十部委下发的《通知》），这些文件很全面，方方面面都有提到。

我和刚才柴老师的感受有点相似，这些文件（如十部委下发的《通知》中所强调的六大物理管理制度建设）一方面想发挥业主组织作为甲方制约物业公司乙方的作用。但另一方面，相关文件中赋权增能的部分小于优化、规范、监督的部分。明明应该支持、陪伴业主组织，帮助它快速地成长，但却给它加了非常多的条条框框。这种情况是比较明显的。

另一个感受是，地方在推动物业治理转型时特别强调党建引领的作用，发挥居委会和村委会在物业治理中的指导或领导作用。这种做法实际上是地方政府缺乏修改完善上位法权力的情况下，想方设法动用自己能够动用的组织能力或行政能力的结果。

所以，在这个情况下，该怎么才能够推动物业治理有比较好的发展？

从东升园自管实践和维权过程，还有如东城区阳光都市小区维权过程来看，靠一个一个的业主组织通过诉讼，通过维权来清理小区背后潜藏的物权纠纷，推动物业治理走向新的发展，是非常辛苦的。急切需要中央认识到物业领域普遍存在的问题的严重性，认识到物业治理问题和宗教工作一样有着类似的政治意义。

我觉得需要推动两个方面的改革：

第一个，要完善我们国家的区分所有的法律制度，强制进行共有物权的登记，并且是登记给业主大会法人。同时还需要降低业主大会法人设立和决策门槛，使其能够出生，能够存活，能够做出决策。

第二个，我们需要推动物业行业回归良心行业。包括两个方面：第一，物业公司或物业经理应拿合理合法的酬金，而不是说把所有剩余都归为自己的合法利润；第二，要充分地透明。

从东升园的业主们的这种实践过程当中，我觉得非常重要的是：

第一个：政治忠诚。我们的老主任、老经理大家可以看到，他们都是非常忠诚的中共党员，一心一意为社区。

第二个：维权的过程是依法进行的。依法与基层政府和自治组织，包括居委会、党群社区，开展协商共治。

第三个：每个不同的小区在选择物业制度时，要符合自身实际情况。要鼓励多种多样的物业经营管理方式，不断地优化本小区物业合同内容和模式。

第四个：提高透明度。成立了业主组织之后，需提高透明度，进行全过程民主式的管理。

最后，我也想再提一点。虽然今天参与分享的自行管理小区是商品房小区，但实际上北京还有很多自行进行物业管理的村转居小区。

北京可以说是中国集体经济保留最充分的城市。在城市化的过程中一些村转居社区都保留了强大的集体经济，他们的小区物业是怎么进行服务的呢？实际上很多都是集体经济开办的物业公司。他们的物业经营和管理往往做得比商品小区做好。农民都可以把自己的物业管好了，那我们这些高学历、有专业知识的白领或市民有没有可能呢？

如果能够看懂这些村转居社区给我们提供的榜样，或许就能够一定程度上打通城乡二元治理体系，看到农村集体股份所有制基础上的集体经济和城市区分所有权基础之上共有物业经营管理之间的共通性。

以上是我今天就东升园小区诸位老同志还有诸位专家分享的点评。

我们应该加强研究，从管理学的角度科学分析业主自行管理、包干制、酬金制、信托制等物业治理模式的优缺点，从物权法的角度分析当前物业治理困境背后的关键性问题，以便能够形成更为清晰的共识性解决方案。

我相信未来中央也会认识到这个关键环节并推动物业治理往更高的水平发展！

（全文详见《社区环境和物业管理》公众号）