西方居住隔离理论：发展历程与现实启示

王道勇  郧彦辉

文章来源：《城市观察》2014年第1期

摘  要：自恩格斯首次揭示不同群体的居住隔离状态以来，西方社会学经济学等相关学科先后形成了三种不同取向的居住隔离理论，即强调不同人群空间分离的人文区位学居住分异理论，强调住宅更替规律的住房过滤理论，以及强调住宅阶级的新都市社会学居住隔离理论。这些理论共同提醒人们，在当代中国的城镇发展和住房建设中，必须有效预防居住空间隔离，阻止不同社会群体和阶层之间的隔离和对抗。

关键词：空间隔离  住房过滤  社会隔离  保障性住房

    居住隔离，又称居住分异，是指由于职业类型、收入水平及文化背景存在差异，由此导致不同的社会阶层居住于不同的空间区域之中。自恩格斯首次提醒人们关注进城工人聚居现象以来，西方社会学者对居住隔离问题的讨论随着不同时代主要社会问题的变化而不断深入。对这些居住隔离理论的发展历程及主要观点进行系统性的梳理，可以发现城镇住房问题解决不当，会带来居住隔离问题，进而带来心理隔离、阶层隔离，甚至可能出现以地域为基础的阶层对抗。

一、恩格斯：工人聚居与居住隔离

    在居住隔离方面，最早也最著名的研究者是恩格斯。在1872年5月至1873年1月间，恩格斯用8个月的时间撰写了一组文章对蒲鲁东主义者进行全面的批驳，形成了著名的《论住宅问题》单行本。在该文中，恩格斯深刻批判了永恒公平论，在学术史上首次系统科学地描述了进城贫困工人自发聚居，以及因此带来的不同阶级居住隔离问题。

    工业革命兴起以来，随着机器大生产的不断攻城略地，家庭小作坊式的传统手工业黯然退出历史舞台，在血腥圈地运动的直接威迫之下，大量农民转变成工人进城工作。当时的城市在经济层面和生产层面上急需工人，但在社会层面和生活层面却完全没有为工人进城做好充分的准备，于是英国城市中的“住宅缺乏”现象日益突出。恩格斯说，“这些旧城市的布局已经不适合新的大工业的条件和与此相应的交通，街道在加宽，新的街道在开辟，铁道铺到市里。正当工人成群涌入城市的时候，工人住宅却在大批拆除。于是就突然出现了工人以及以工人为主顾的小商人和小手工业者的住宅缺乏现象。”①

    为了在城市中生存和发展，大多数工人便自发地集中居住，不断形成新的城市棚户区，不同人群的集中居住，使居住隔离现象初步显现。据恩格斯的分析，当时在整个曼彻斯特本城，索尔福和休尔姆的全部，彭德尔顿和却尔顿的大部分，阿德威尔克的三分之二以及奇坦希尔的一些地区，“所有这些地方形成了一个纯粹的工人区，像平均一英里半的宽带子把商业区围绕起来。”与中低收入阶层住宅普遍缺乏形成鲜明对比的是，“中等的资产阶级住在离工人区不远街道上”，而高等的资产阶级“住在阿德威尔克的郊外房屋或别墅里，住在空气流通的高地上”。②

    在这里，恩格斯实际上提出了资本主义国家在住宅问题上的两个关键性现象：首先是住房集中现象，广大工人买不起、租不起住宅；紧跟着是居住隔离现象，即在经济、政治和社会领域地位不同的人居住在不同的地区，相互间开始隔离。恩格斯指出，这两种现象都是资产阶级社会的必然产物③。因此，恩格斯对于在资本主义条件下实现和保障工人的住宅权并不抱什么希望，居住隔离问题要真正得到解决，需要等到无产阶级掌握政权后才有可能。故而他略带讽刺地指出，“现在各大城市中有足够的住宅，只要合理使用，就可以立即帮助解决真正的住宅缺乏问题。当然，要实现这一点，就必须剥夺现在的房主，让没有房子住或现在住得很挤的工人搬到这些住宅里去。”④真正的“解决办法在于消灭资本主义生产方式，由工人阶级自己占有全部生活资料和劳动资料”⑤。

二、人文区位学：空间变迁与居住分异

    在恩格斯之后，早期的一些社会学家也注意到城镇居民的居住隔离现象，并且初步从社会视野来探讨人群的空间分布问题。譬如，社会学家涂尔干在1912年出版的《宗教生活的基本形式》一书中就深刻地指出，一个特定社会里的每个人都以同样的方式体现着空间，那么各个地区不同的情感价值使空间具有了不同的品质，空间可以根据源于社会的标准进行划分，空间安排会折射出主导性的社会组织模式。⑥

    从20世纪20年代开始，以人文区位学研究著称的社会学芝加哥学派开始集中关注居住分异现象。1925年，伯吉斯创立了同心圆理论，来解释和描述城市中不同区域不同住房中的人们的相互隔离现象⑦。根据同心圆理论，从内城往外走，依次会出现贫民区、工厂过渡区、工人住宅区、中产阶层区和上层区。伯吉斯认为，这种不同社会群体居住区的相互隔离是城市里非人格的经济力量运作的结果，因为城市区位的形成就是一个竞争过程，其中包括了集中、分散、隔离、侵入、更替等进程。受地租规律的影响，地位越高的阶层和家庭选择居住地的自由就越大，社会底层因为上班便利、节约生活成本等方面的考虑只能选择居住在市中心，这种穷人聚居现象后来引发了中产阶级大规模逃离城市的浪潮，郊区化和远郊化甚至是乡村化在美国盛行不衰，为此，在20世纪六七十年代美国联邦和部分州政府还开展了大量的内城改造即所谓的城市重建运动，意图改变这种不同阶层居住过于隔离的状态。

    伯吉斯之后的人文区位学家对同心圆理论进行了大量的检验和补充发展。从1934年起，美国社会学家霍伊特（H．Hoyt）收集了美国64个中心城市的房租资料进行集中分析，后来他又进一步对纽约、芝加哥、底特律、华盛顿、费城等大城市资料进行了补充分析。到1939年，霍伊特发表了《美国城市居住邻里的结构和增长》一文，正式提出了城市空间结构的扇形模式。扇形模式表明，美国城市住宅呈现出扇形的发展规律：住宅区和高级住宅区沿交通线延伸；高级住宅地多集聚在社会领袖和名流住宅周围，并向城市外侧扩展；事务所、银行、商店变动后，高级住宅区也会随之被吸附过去；可想而见的是，房租高的住房集中于高级住宅区域，一般是在湖边、海边、河边或城市中地势高的区域。扇形模型对住宅分布和人群相互隔离的分析，对同心圆模型的不足进行了补充，更为契合大多数中小城市功能区分布的实际。

    由于��吉斯、霍伊特等人提出的居住隔离都预设了城市中只有一个中心地，因此1945年社会学家哈里斯和厄尔曼提出了更为精细的多核心模式⑧。该模式假设在城市内部结构中，有主要经济胞体和次要经济胞体之分。中心商业区是典型的主要经济胞体，但在中心地系统内有各种低级中心地，城市发展过程中还形成了一些不太成熟的成长点。整个城市的运输网、工业区或各种专业服务业，如大学、研究中心等的发展，这些低级中心地和成长点都会发展壮大起来。有些发展成为中心商业区，有些则发展成为次级或外围商业中心和重工业区。这样，在不同的核心中都有不同的居住区存在，有可能在主核心区、次核心区都有相似的居住区隔离现象，因此城市居住隔离现象极为复杂。

三、住房过滤理论：过滤模型与住房更替

    二战结束之后，西方国家普遍进入福利国家发展阶段，恩格斯和人文区位学所关注的那种工人和其他穷人因为无力购房而被迫聚居形成贫民窟的现象明显缓解。因此，更多的学者关注在市场机制作用下，不同类型的住房不断进行过滤和更替，并进而引起不同人群在“无形之手”的作用下相对聚居的现象。

1953年，经济学家和社会学家拉特可立夫首次较为清晰地描述了住房过滤现象。他认为，随着时间推移，新住房不断上市，使所有现有的住房的质量和价值都会相对贬值，这时高收入群体就会放弃现有住房，购买更新更好的住房，于是淘汰下来的住房将会下降一个层次，但收入较低群体对该类住房则爱不释手，抢着继续使用该类住房。依此类推，不同类型的住房都会不断向下过滤，直到最后到达市场中的购买力最弱势者为止。住房过滤的最重要特征是，住户由于自有住房质量和价值下降转而向上追求最高层次的住房，住房本身向下过滤，从而形成一种对偶运动。

    1960年，经济学家劳瑞（Lowry）更清晰地指出，所谓住房过滤就是在统一价格指数下，某一已存在住房的实际价值的变化。⑨住房过滤是均衡住房市场中普遍存在的一种自然现象，在发达国家是一种常态。但应当指出的是，虽然是住宅的主人在不断变换，但住宅过滤理论所关注的主体是住宅本身，而不是其主人的变动。在住房的生存周期中，一幢住房可能会被多次“过滤”，原因不外乎现有住房老化和新建住房的诱惑。

    到了20世纪70年代，经济学家和社会学家开始运用数学模型对住房过滤现象进行定量研究。1974年，斯威尼·詹姆斯（Sweeney James）提出了最为经典的住房“过滤模型”，开始关注不同人群的住房分化及其应对策略。⑩

在《质量、商品等级和住房市场》和《住房市场的商品等级模型》这两篇论文中，詹姆斯通过模型研究得出三个基本结论：第一，如果减少低端住房的数量，必然会使中低收入家庭的房价上涨，为了避免伤及弱者，政府只有两个选择：即提供住房补贴或者推动居民的收入结构发生改变；第二，政府的住房补贴政策在支持特定社会群体的同时，也会让被排斥在政策扶助范围外的中低收入群体利益受损，使其居住质量相对下降，因此这类夹心层人群也必须关注；第三，政府对开发商直接进行补贴对于降低房租的效果并不明显，降低房租的最好形式是开展新建住房建设计划，使整个住房市场房租降低。斯威尼所构建的住房过滤模型对不同收入阶层间和不同等级住房间的交互影响关系进行了较为全面的考虑。

    1975年，奥利斯（Ohls）对如何制定低收入阶层的住房政策进行了更为详细的研究，他在《城市经济学》杂志上发表了一篇题为《针对低收入者住房的公共政策和住房市场过滤》的论文。奥利斯运用住宅市场的计算机模型分析了公共住宅对过滤过程的影响，指出在公共住宅政策的影响下，住房市场中新建私人住宅数量会减少，向下过滤到低质量子市场的住宅更少，退出率上升。拉菲瑞尔（Anne Laferrere）通过计算机模拟进一步指出，从节约成本角度来看，对中低收入家庭提供住房补贴比政府直接为低收入者新建住房效率更高、也更节省。此后，布莱德（Braid）、阿诺特（Arnott）、安斯（Anas）等人分别在1981、1988、1991、1996和1997年对斯文尼模型进行了改进，使其更贴近住房市场实际，过滤模型研究得到进一步发展。譬如，在1988年和1991年，布莱德就构建了一个单中心经济增长住房过滤模型，在假定各阶层的收入水平、人口数量以及交通成本、建筑成本、房屋老化率等条件已知的前提下，详细地计算了各阶层的居住密度，以及建房边界、过滤边界、弃房边界、区位边界等。目前，以上这些模型和观点都已经成为西方各国政府制定住房保障政策的重要理论依据。

    最近十几年来，学者们针对西方国家住房过滤现象的分析出现新的倾向，即重新将住房过滤规律与无家可归等弱势群体结合起来。譬如，1996年，弗莱尔特（O’Flaherty）建立了一种住房过滤模型，集中关注住宅成本问题。 2000年，库基勒（John. M. Quigley）建立了一个更简易的市场选择模型，来分析城市无家可归者。 2001年，诺多维克（V.Nordvik）结合换房成本分析了住房过滤的基本机制。 2003年，阿瑟·奥沙利文运用住房过滤模型对美国的住房保障政策进行了分析，得出结果认为，住房优惠券政策比公共住房政策的资金利用效率高，是值得考虑的政策出台重点。 2006年，斯喀布鲁斯卡（Skaburskis）对加拿大的城市住房过滤与低价住房供给之间的互动关系进行了分析。2008年，特纳（L.M.Turner）对斯德哥尔摩的空房市场的活动主体及其作用机制进行了探析。在2008年全球金融危机爆发，大量中低收入阶层失去工作、无力供房的现实背景下，中低收入者的住房问题再次成为社会关注的焦点，虽然住房过滤理论给出了居住流动的各种可能性，但由于当前西方国家财力普遍处于捉襟见肘之境，对此至今仍然没有给出一个令人满意的答案。

四、新都市社会学：居住隔离与住宅阶级

    20世纪80年代，新城市社会学兴起，社会学者们开始摆脱经济因素和市场机制的约束，从更为宏观的资本主义体制机制、资本运作、剥削和阶级等角度出发，来讨论不同社会群体的居住隔离问题。在新城市社会学中，政治经济学和新韦伯主义这两个学派对当代西方发达国家的居住隔离问题有较为深入的研究。

    以哈维（D. Harvey）为代表的政治经济学学派，集中研究资本循环与不同阶层居住区域选择的关系。 哈维认为，城市化的全部内容可以归结为资本积累与阶级斗争这对矛盾的作用，为此他提出了资本环流论，研究了资本运动与城市居住空间变迁的关系。哈维认为，资本自身的流动遵循“三级环程流动”的基本规律：一是初级环程，即资本在有很多选择对象供选择时，会自动向生产资料和消费资料的利润性生产集中和投入；二是次级环程，即资本向物质结构和基础设施的投入，这是一种次优选择；三是三级环程，即资本向科教、卫生福利事业等投入。哈维认为，资本在次级环程进行投资是城市发展和变迁的主要决定因素，当城市中心商业区可建面积趋于饱和时，资本会迅速地向郊区移动，投资于郊区豪华住宅区的建设，刺激了中产阶级的郊区化，造成城市中心或中心城市的衰落。过剩资本从本性上讲不愿意进入第三级环程的领域，主要是为了提高劳动力再生产水平，或者是在国家的强迫之下私人资本不得不与国家携手进行投资活动。

    以英国社会学家雷克斯（Arderne J. Rex）和帕尔（Raymond E.Pahl）为代表的新韦伯主义学派，集中关注“住宅阶级”问题。雷克斯在《种族、社区与冲突》一书中提出了“住宅影响阶级关系”的著名观点。他认为，住宅对阶级形成和阶级冲突有重要影响。城市内质量不同的住宅归不同阶层的人们所有，并不仅仅是由经济因素决定的，它也是一个经由市场机��和科层官僚制运作过程的产物。国家与私人资本对城市住宅的投资，促成了住宅市场的兴起。拥有不同住宅的人，分别形成了不同的“住宅阶级”，其中包括：一是通过现金购买，确实拥有自己住宅并住在最令人满意的地区者；二是通过抵押贷款方式而拥有该类住宅者；三是通过抵押贷款方式而拥有住宅，但却位于不太令人满意的地区的住宅者；四是住在政府出租的住宅者；五是住在私人出租的住宅者。在雷克斯看来，能否通过资格限制和贷款审核是争取住宅的阶级斗争的主要内容；整个城市中有住宅的阶级和无住宅的阶级、住宅好的阶级和住宅差的阶级之间，会因拥有的住宅不同而产生冲突和斗争，这是当前资本主义国家社会骚乱不断发生的重要原因之一。

五、居住隔离理论的现实意义

    从不同时期西方居住隔离理论的基本观点中可以找到规律性认识，对当代中国城镇发展尤其是住房建设和运行等具有很强的现实启迪。

    恩格斯以来的居住隔离理论表明，底层、中产阶级和上流社会的分隔居住是一个必然的社会现象，但是否会因此带来阶层间的冲突，则要视具体的城镇发展规划和社会政策的内容而定。芝加哥学派的居住分异理论表明，居住隔离的最可怕后果是不同人群和不同阶层之间的相互隔离和最终的对抗。在现实中，西方发达国家，郊区化、空间极化、居住分异、封闭社区、底层聚居等居住空间相互隔离的趋势已经延续了近百年，居住隔离早已经成为社会阶层分化的一个重要表现形式。对此西方国家政府部门也在积极行动，力图消除居住隔离带来的消极影响。譬如，20世纪70年代起，美国住房与城市发展部（HUD）以及一些地方政府开始尝试以不同收入阶层混合居住作为其新的发展策略。但2005年和2007年的法国巴黎郊区大骚乱、2011年的伦敦“8·6”骚乱和占领华尔街运动都表明，在如何有效应对居住隔离问题上，目前很多西方国家应对策略仍然极为匮乏。而非洲内罗毕贫民窟、南美巴西里约热内卢的半山贫民窟以及南亚印度孟买的达拉维贫民窟，少则聚居城市贫民数十万，多的则达到三四百万，表明发展中国家的居住分异及因此带来的阶层隔离比发达国家有过之而无不及，但如何应对至今仍有待破题。

    在我国城镇发展和住房建设过程中，居住隔离的倾向正在逐步显现。在大多数城镇中已经形成以环境区位为向导的居住区，比如以高收入群体为消费对象的别墅区和高档住宅社区，以中上收入群体为消费对象的高尚社区，以中等收入群体为消费对象的普通商品房、两限房等社区，以中等偏低收入群体为消费对象的经济适用房社区，以低收入群体为消费对象的公共租赁住房和廉租房社区，以进城农民工和本地村民为主体的“城中村”和棚户区，等等。可以说，我国城市尤其是大中城市在居住空间上的这种新型分异正在快速成形并日益扩大，这也表明城市的社会资源和机会分配的不平等正随着居住空间的分异逐步走向隔离。在今后的保障性住房建设和运营过程中，如何避免出现保障性住房过于集中、选址过于随意、建设过于简陋、与高档商品住房过于隔离等倾向，是尤其值得关注的重大战略性问题。因为到2015年全国城镇地区将建成3600万套保障性住房， 20%的城镇人口将入住保障性住房。稍有不慎，二三十年后，目前的这种贫穷间的居住隔离和中低收入家庭的集中居住，就会演变成穷人区甚至是贫民窟，形成贫困文化和阶层隔离，最终的结果就是阶层间的激烈对抗与社会的长期不稳定。

    如果说离我们这个时代比较久远的恩格斯和芝加哥学派主要是提醒人们要关注人群的空间分异，那么住房过滤理论和新都市社会学的隔离理论则重点对如何应对这一现象作为更具体的思考。住房过滤理论提醒人们，以住房为对象进行过滤理论和各种模型的分析，对于认识当前中国的保障性住房制度建设具有独特优势。一方面，住房过滤模型分收入阶层来考虑不同等级的住房需求，把住房质量与居民家庭收入紧密联系起来，用过滤理论可以研究住房的结构性问题；另一方面，住房过滤理论对住房生命周期进行过程分析，较真实地反映了住房市场的运行机理。通过对住房过滤过程和问题的分析，可以使消费者总效用和生产者的利润最大化，在住房保障补贴上体现了成本最小化。在具体政策方面的启示有：住房保障可以考虑以旧住房为主提供渠道；在为中低收入家庭提供住房保障补贴上，可以考虑从“补砖头”为主转向以“补人头”为主，从而提高政府的补贴效率；在现实中部分城市在实践中也开始采取类似的措施并取得不俗的社会效应。

新都市社会学的居住隔离理论则给城镇住房发展提供了更宏观的思考空间。新韦伯主义提出的资本的三级环程流动规律解释了西方国家中高阶层居住于郊区，而穷人居住于内城区的经济诱因；同时也提醒政府要关注市场中资本的流动量与流动倾向，要通过法律、行政、市场等手段有效规范市场力量，引导和制约资本方积极参与经济收益较少的保障性住房建设。其中，住宅阶级理论的发展进一步警示人们，城镇空间中的保障性住房布局应当充分考虑预防和消除居住隔离现象。实践中，北京的通州和石景山区等正在试行同一社区内商品房与公共租赁住房混建的做法，已经被证明对促进城镇居民社会融合有很好的效果。但从居住隔离理论的基本观点可以发现，最好的做法可能是形成高中低档住房的“大混居、小聚居”格局，其中新加坡将政府主持建设的“组屋”放在相对较好的城市空间中的做法是对这一格局的完美诠释。对于当代中国而言，实现“大混居、小聚居”居住格局的最大阻力来自于部分地方政府，尤其是欠发达地区的市县政府，因为在现行的财政体制下，巨大而固定的土地出让收益是地方政府完全无法也不想摆脱的魔咒。如今，发达地区如北京、上海、广东都已经充分认识到这种“饮鸩止渴”式的短期房地产开发暴利所带来的不利后果，并正为长远的和谐稳定做出艰难调适，但关键还在于欠发达地区如何做到具体政策的调适。当前，土地出让的“费改税”，完善地方的主体税种，加强中央政府的转移支付，以及改革领导干部的唯GDP至上的政绩观和干部考核体系等相关中央政策都已陆续出台，但此类改革极为艰难，短期内的目标还是遏制中国城镇居住隔离现象的蔓延和恶化。唯有如此，未来的城市中国才能成为大多数人共融共生的现代中国。

注释：

①《马克思恩格斯全集》第3卷.人民出版社,1960:459.

②恩格斯.英国工人阶级状况.人民出版社,1956:83-84.

③恩格斯.英国工人阶级状况.人民出版社,1956:495.

④《马克思恩格斯选集》第2卷.人民出版社,1995:485.

⑤《马克思恩格斯选集》第3卷.人民出版社,1995:197.

⑥叶涯剑.空间社会学的缘起及发展——社会研究的—种新视角.河南社会科学,2005(5).

⑦[美]帕克等.城市社会学——芝加哥学派城市研究文集.华夏出版社,1987.

⑧康绍邦等编译.城市社会学.浙江人民出版社,1986.

⑨Lowry. Ira S, 1960, “Filtering and Housing standard: A conceptual Analysis”. Land Economics. XXXVI(4),

P362-370.

⑩具体内容请��见：Sweeney J.L,1974,Quality,commodity hierarchies and housing markets,Econometrica,42,147-167;

Sweeney J.L, 1974,A commodity hierarchy model of the rental housing market, Journal of Urban Economics, 1,288-323.

⑾Ohls J., Pubic policy toward low-income. Housing and filtering in housing markets，Journal of Urban Economics, 1975(2).

⑿O’Flaherty. “An Economic Theory of Homeless ness and Housing” . Journal of Housing Economics. 4.1995,P13-49.

⒀John M. Quigley, Semen Raphael, The Economics of Homelessness: The Evidence From North America. University of California ,2000.6.

⒁Nordvik V. Moving Costs and the dynamics of housing demand. Housing Studies.2001,38(3): 519-523.

⒂阿瑟·奥沙利文.城市经济学.中信出版社,2003.

⒃Turner, L.M. Who gets what and why? Vacancy chains in Stockholm’ housing market. European Journal of Housing Policy,2008(l):1-19.

⒄吴娅丹.都市研究中的空间视角——一种都市社会学理论视野的探索.华中科技大学学报(社会科学版),2011(1).

⒅夏建中.新城市社会学的主要理论.社会学研究,1998(4).

⒆夏建中.新城市社会学的主要理论.社会学研究,1998(4).

⒇Y. Zhou And L.J.C.Ma, 2000, “Economic Restructuring and Suburbanization in China”，Urban Geography, 2(3), pp.205-236.

【作者简介】王道勇，中央党校社会学教研室副教授、副主任、社会学博士，主要从事农民市民化问题研究。郧彦辉，工业和信息化部赛迪研究院产业政策研究所助理研究员、经济学博士，主要从事城市产业政策问题研究。