京津冀房产价格分化上涨的非市场因素与治理对策

刘少杰

（中国人民大学社会学理论与方法研究中心主任）

来源：《新视野》，2019年第2期。

摘要：十几年来，京津冀城市房产价格发生了差别巨大的分化上涨，而导致房产价格严重分化和大幅上涨的原因并非仅是市场因素所致，承认非劳动收入、保护私有产权、举办奥运会、筹办冬奥会、建设首都副中心和设立雄安新区等非市场因素，对京津冀房产价格分化上涨也起到了重要作用，这些非市场因素非均衡地提升了城市空间价值和房产价格预期，是京津冀房产分化上涨的基础因素。为化解房价分化上涨而产生的社会矛盾，应当在市场因素与非市场因素的统一中做出政策和制度的安排，单纯限制房地产市场的政策可能会引发新的社会矛盾与治理风险。

关键词:房产价格；分化上涨；非市场因素；治理风险

京津冀地区城市房产价格的严重分化，是京津冀地区发展不平衡的突出表现，也是促进京津冀地区协调发展必须面对的一个难题。尤其是在城市居民住房已经普遍实现商品化，居民住房成为最重要的私有财产的条件下，房产价格的分化就是居民财富的分化，直接影响了居民生活水准、阶层意识、发展预期和价值评价。近几年地方政府为抑制房产价格过快上涨和严重分化而推出了一系列房地产市场新政，虽然起到了抑制房价上涨的作用，但也引发了一些新的社会矛盾与社会风险。如何清楚认识京津冀房产价格严重分化的事实及其复杂成因，是化解社会矛盾、规避社会风险和采取有效措施的前提。本文对京津冀房产价格分化的非市场因素做些探讨，或许能为揭示房产价格分化上涨原因、寻找有效化解矛盾的对策做些补充。

一、    京津冀房产价格分化上涨的市场分析

从2017年末到2018年末，我们在北京、天津、廊坊、保定、唐山和张家口6个城市开展了城市居民住房情况调查。每个城市选择了一个边界比较清楚、居民3万至5万人、有商品房、公产房、回迁房和租房户的城区，采用了配额抽样和随机抽样相结合的调查方法。通过实地调查，发现了很多重要的问题，而其中一个十分值得深入分析的问题是：十几年来，6个城区的商品房价格呈现了有巨大差别的分化性上涨（本文下面讨论的房价仅限于商品房价格，简称房价），并且各城市的房价差别是在2004年之后逐步扩大的。在2004年之前，虽然6个城区的房价也有一定的差别，但并不像后来这样严重。由表1可知，2004年，北京世纪城区房价是天津南开区房价的2倍多，是河北省4城区平均房价的3倍多。

自2004年开始，北京市房价进入持续性的大幅上涨时期。北京世纪城房产价格基本上是每隔三年上翻一倍。从2004年的每平米0.7万元，到2017年涨到每平米14万元，2017年的房价是2004年的20倍。天津、廊坊、保定、张家口和唐山等城市的房价也自2004年开始上涨，但涨势较缓，直到2010年才开始逐渐提速。而到了2013年，京津冀6个城市的房价进一步大幅上涨。与此同时，北京与天津、河北等地的房产价格分化也进一步拉大。到2017年，北京世纪城的房价已经是天津南开区房价的6倍，是保定的7倍，唐山路北区的8倍，廊坊广阳区的5倍，张家口经济开发区的5倍。

对于以北京为首的京津冀地区的房价持续大幅上涨和严重分化，某些管理部门主要是从人口流动、住房需求、投资行为和市场炒作等角度考察分析。特别是对投资行为和市场炒作，很多人认为是房价不断大幅上涨的主要原因，通常予以激烈批评并主张采取严厉调控措施。基于这种认识，在持续十几年的房价上涨过程中，京津冀各地政府陆续出台了一些比较严厉的政策措施。而当抑制房价的政策奏效、房价开始下跌甚至导致房地产市场萎缩时，政府又不得不放松对房地产市场的限制。于是，房地产市场开始复苏，房价又开始新一轮的上涨。

京津冀房产价格上涨与分化问题引起很多学者的关注，但基本上是从贷款利率、土地价格、居民收入和城市化等经济因素或市场因素做出的考察分析。李晓龙根据对河北省某城市房价上涨的实证考察，指出导致房价上涨的主要因素是银行贷款利率降低和贷款条件宽松、建筑成本增加以及居民对房地产市场需求的增长等。张苏等人对河北省的房价差异做了对比分析，认为导致河北省各城市间房价差异变化的主要因素是城市化率和人均可支配性收入。这些属于大部分学者研究房价上涨和分化的传统视角。

也有学者试图突破关于房价上涨与分化的传统分析视角，论述了房价上涨与分化的非传统因素。曹雨佳和周圣钧以房地产价格城市差异的非传统因素为题，论述了教育、医疗、环境和交通等“非传统因素”在房产价格上涨和分化中的作用。他们认为：“从需求方面考虑，房地产价格呈现城市差异的宏观因素主要有人口数量、收��水平、失业率和心理因素。”“从供给方面来看，主要影响因素是土地供给水平及建房成本。”这些因素是人们考察房产价格上涨和分化的主要因素，但在社会发展程度和人们生活水准提高的条件下，教育、医疗、环境和交通等因素成为购买房产的重要考量指标。应当承认，曹宇佳和周圣钧拓宽了房产价格研究的视野，但是，他们还是限于市场关系或市场行为来开展分析。

链家网站上曾发表一篇题为《北京房地产市场近十年调控历史》的文章，该文考察了房地产政策的出台与房价涨跌之间的关系和历史演化，其中凸显了政府出台政策对房地产市场的影响作用，似乎注意到了房地产价格上涨与分化的非市场因素，但进一步阅读会发现，文中提到的政策主要是通过利率、贷款，限制或提升流动性，增加或减少土地供应等方式调控市场的政策，这些政策并不在房地产市场之外，而是在房地产市场之中，因此，这项研究并没有考虑到非市场因素的作用，仍然是一种就市场论市场的研究视野。

根据我们在京津冀开展的城市空间变迁调查，首先应当承认，从贷款利率、居民收入、土地供应、住房需求、教育、医疗、环境、交通和房地产政策等因素分析房价上涨与分化，有其事实根据与合理性。但是，在我们看来，仅从这些市场因素来分析京津冀房产价格上涨与分化，还存在很大程度的局限。应当把相关制度、政策和法规的建立、政府的重大战略决策等非市场因素考虑在内，只有这样才能对房产价格上涨与分化做出比较有说服力的分析。

二、京津冀房产价格分化上涨的非市场因素

京津冀城市房产价格明显上涨开始于2004年，最重要的原因也是具有根本意义的原因有两点：（1）2002年7月18日，党的十六大报告指出：“一切合法的劳动收入和合法的非劳动收入，都应当得到保护。放手让一切劳动、知识、技术、管理和资本的活力竞相迸发，让一切创造社会财富的源泉充分涌流，以造福于人民。”（2）2004年3月14日第十届全国人民代表大会第二次会议通过了宪法修正案，其中规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”

党的十六大报告宣布合法的非劳动收入应当得到保护，第十届人大二次会议以宪法的形式宣告了私有财产不受侵犯，这两点对保护居民的房产来说具有根本意义。经过全国范围的居民房产商品化改革，城市居民拥有了自己最重要的私有财产——房产，承认资本等非劳动收入的合法性和宣布私有财产不受侵犯，就意味着居民拥有房产不仅受到了法律保护，而且还可以将房产作为私有资本在市场获利——收取房租。党的十六大报告和宪法修正案，为居民购买、拥有和出租房产提供了政策和法律的支持，是具有根本意义的政治和法律支持。正是有了这种政治和法律上的支持，2004年开始，以北京为首的京津冀房产价格逐渐形成了长达十几年之久的上涨趋势。

2007年，北京市世纪城平均房价涨到了每平方米1.7万元，是2004年世纪城平均房价的2.4倍。2007年北京世纪城房价大幅上涨的原因主要有两点：其一，2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《物权法》，其中对居民关于房屋等不动产的权利做了更为明确和具体的规定，在法律上更进一步支持和维护了居民的私有财产；其二，2008年8月即将在北京举办奥运会。自2001年北京申奥成功后，不仅鸟巢运动场和水立方游泳馆等大型奥运场所纷纷开工，迎接奥运的其他基建项目也热火朝天地兴建，人们对奥运会的预期也推动了北京房价上涨。

2010年，北京世纪城的房价又实现了一轮翻倍式上涨，平均房价跃升为每平米3.36万。导致2010年房价大幅上涨的主要原因，通常认为是2008年末中央政府为保持经济繁荣而开始的4万亿投资。虽然这个判断需要进一步论证，但起码应当承认4万亿投资确实拉动了京津冀地区基本建设大规模开展，对于推动房产价格上涨起到了直接或间接的作用。并且，2010年房价上涨是全国范围的，这也印证了中央政府投资战略的普遍作用。

在2010年之前，北京的每次房价上涨对天津与河北城市房产价格都造成了一定程度的影响，但同2013年相比，2010年之前天津与河北城市房价的涨势比较平缓。从2013年开始，天津与廊坊、保定和张家口的房价开始了大幅上涨，只有唐山房价涨势仍然平缓。2012年，京津冀地区流传要在保定建设首都副中心的说法，并且很多论证也纷纷抛出，如保定清朝年间就是北方直隶总督府，一直是北京的南大门，做北京副都当之无愧。在这些传闻的刺激下，保定的房价开始大幅上涨。

也是在2012年，北京市政府首次明确提出要把通州打造为首都副中心。保定房价闻风而落，但到了2013年，廊坊的房价却开始大幅上涨。因为在北京市决定在通州建设首都副中心的消息明朗后，与通州一河之隔的廊坊燕郊和大厂等地的房价势必受到强烈影响。2015年，北京决定把市委、市政府、人大、政协等市直机关全部迁至通州后，廊坊的房价随之进一步大幅上涨。与此同时，与廊坊紧连的天津房价也开始了大幅上涨。

在廊坊房价大幅上涨的同时，保定又迎来了新的机遇。2016年4月1日，党中央和国务院宣布在隶属保定的雄县、容县和安新县建设雄安新区，称之为千年大计、国家大事，要打造一个与深圳特区媲美的新型特区。北京等地的购房者潮水般涌入雄安，试图实现当年在深圳买房致富一样的发财之梦。然而，梦还没有做成，有关部门宣布雄安不建商品房，也不准买卖房产。在政策及时强力的抑制下，雄安的房价没有发生暴涨，但保定的房价却乘势而升，出现了翻倍上涨。

至于张家口房价在2013年之后才开始上涨，其原因则很明显，即中国奥委会于2013年11月3日正式致函国际奥委会，提名北京市为2022年冬奥会的申办城市，而张家口则是2022年与北京联合举办冬奥会的城市。2015年7月，北京携手张家口市赢得2022年冬奥会举办权。在申办冬奥会顺利进展的背景下，张家口的房价开始节节攀升，到2017年，张家口经济开发区的平均房价已经涨到1.25万元，是2004年房价的8.93倍。

无论京津冀各城市房产出现何等程度的上涨，唐山的房价始终处于缓慢上涨的状态，并且直到2017年，唐山路北区的房价仅是2004年的3.67倍。是什么原因导致唐山房价上涨严重滞后？最直接的原因可能是唐山作为京津冀地区典型的工业城市而失去了产业优势。事实上，在全国范围内的工业城市都存在房价上涨滞后问题，诸如东北三省的大批工业城市，房价基本上都处于涨幅缓慢的状态。另外，唐山房价上涨缓慢的原因可能还在于唐山不同北京直接接壤，没有受到北京房价大幅上涨的直接影响。并且，北京市委市政府东迁和设立雄安新区也影响不到唐山。

另外，在京津冀房价分化性上涨的过程中，还有一种房价极端分化的问题，即公产房和半公产房同商品房的房价差别问题。这种问题在北京最多，因为北京存有比其他城市更多的公产和半公产住房。以北京世纪城为例，那里有武警住宅大院和空军指挥学院，其住房都属于军产经济适用房。2004年，武警大院的军产经济适用房的房价（军人购房的价格）每平米4000元左右，低于当时世纪城商品房均价接近一倍。但到了2017年，世纪城商品房均价达到每平米14万元时，军产房因为不能上市交易，房价也就谈不到上涨。

还有一种情况值得一提，世纪城时雨园是中国人民大学职工住宅小区，大部分职工以校园内的住房置换了世纪城的房产，即以校内一平米置换世纪城一平米，超出原住房面积的每平米价格是4300元左右。凡是在2004年把住房置换到世纪城的职工，其房价到2017年是2004年置换价格的27.9倍，家庭财产由此而大幅升值。而没有置换仍然在校内居住的职工，其房价同军产房一样，因不能直接上市交易而没有市场价格的大幅上涨效应，家庭财产同置换到世纪城的职工相比，无疑出现了巨大落差。

对京津冀房产价格上涨与分化过程做出上述考察，目的不在于对这个过程作出细致描述和分析，而是要说明导致这个变化过程的原因不仅仅是市场因素，非市场因素对京津冀房产价格上涨与分化起到了十分重要的作用。党的十六大承认非劳动收入合法性，十届人大二次会议通过的宪法修正案宣布保护私有财产，举办奥运会和冬奥会，北京市委市政府东迁，设立雄安新区等，这些重大政策推出和法律制度的确立，以及一系列国家层面的战略决策和重大政治、行政和文化事件，这些对京津冀房价上涨与分化有明显作用的政策、制度和事件，都不是市场行为或市场因素，是考察京津冀房产价格乃至空间价值上涨与分化不可忽视的非市场因素。

三、房产价格分化上涨的后果与治理难题

京津冀城市房产价格的分化上涨，引发了很多社会矛盾，产生了很多难以解决的社会问题。首先，京津冀城市房产价格的分化上涨，凸显和扩大了京津冀地区的发展不平衡问题。正如党的十九大报告指出的那样，中国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，如何处理好社会发展不平衡问题，已经成为化解社会主要矛盾和由此而滋生的其他社会矛盾的关键。上述京津冀6个城区，在经济、政治、文化和地理位置等方面，都有着密切的空间联系，居民对各城市的发展变化都有直接而具体的感受。而当房价出现严重的分化上涨时，城市居民家庭财产、生活水准、空间关系、发展预期和社会评价，都会发生差异变化与矛盾冲突，这给京津冀协调发展战略的落实带来了很多困难。

京津冀城市房价的分化上涨加剧和强化了这个地区的中心与边陲效应，超大城市的逆城市化变迁也受到了严重阻碍。在北京市房价与周边城市房价的严重分化中，北京市对其他城市的虹吸现象不断增强。一方面是北京市在空间密度上不断压缩，同时也在空间范围上持续扩张；而另一方面，周边城市呈现了资源流失、发展滞后的边缘化现象。尽管北京市采取了一些疏解非首都功能的措施，但短期内还看不到明显的效果。在西方现代化过程中，当大城市发展到一定规模时会发生逆城市化变迁，而在京津冀地区还看不到这种趋势发生的可能性。

京津冀地区房价的分化上涨，还形成并扩大了城市之间和同城不同产权房屋拥有者之间的财富分化。由表2可知，到2017年北京世纪城房价已是天津南开区的4.67倍，廊坊广阳区的7.45倍，保定莲池区的6.01倍，张家口经开区的11.2倍，唐山路北区的12.73倍。当房产已经成为城市居民最重要的财产时，并且也是城市居民阶层变化的重要依据时，京津冀房产价格形成如此巨大差别的分化，如何看待京津冀不同城市之间的居民财产差别和阶层划分，已成为需要重新考察分析的课题。

京津冀房产价格的分化上涨，还引起一个更为复杂的问题，即城市居民对空间价值、空间位置和空间权利的重新认识。房产是城市居民最重要的家庭财产，当其居住地区房价出现严重分化时，势必影响他们空间价值评价的分化。北京城市居民如何评价北京和周边城市的空间价值？天津与河北城市居民如何评价自己所在城市和北京的空间价值？对这些问题的回答一定呈现很复杂的分歧和矛盾。这也是一个值得进一步探讨的问题，因为居民对空间价值的评价，不仅会影响对自己家庭财产的估算和阶层地位的认同，而且还关系到对所在城市的发展预期。

尤其重要的是，同一城区因住房产权不同而产生的财富差别效应，将会引发拥有公产房或半公产房居民对房产制度不平等的质疑。通过住房制度改革和房地产市场的大规模发展，大部分城市居民的住房已经实现了商品化，他们的房产已经随着房价大幅上涨而实现了几倍甚至几十倍的增值，也就是说享受到了市场经济发展的巨大红利。而与此截然相反的是，公产房和半公产房的拥有者只能眼看与自己相邻的商品房价逐年攀升，巨大的财富增长效应与己无关，这不能不产生对体制管控和市场效益的重新认识与评价，空间位置贬值和空间权利剥夺的感受难免产生。并且，这些空间价值和空间权利的分化，还会引起同处一个城区的居民们产生差异多样的空间表象，形成空间观念和空间关系的分化与冲突。

正是为了解决房价分化上涨而引起的大量经济利益和社会发展的矛盾，京津冀地区特别是北京市制定和实行了很多房地产新政，试图通过政策和制度安排化解房价分化上涨引起的矛盾冲突。从近两年政府推行的房地产新政看，其主要矛头是针对房地产市场过热而推出的限制市场的制度。诸如限制购房，提高房贷利率，大力建设公租房、共有产权房和保障房，这些举措对房产市场都起到���限制作用。在一系列严厉限制房产市场的政策、制度和措施的作用下，一年多来北京市及其周边地区的房价逐浪下跌。北京世纪城的房价已从2017年的每平米14万元的均价，到2018年末下降到每平米10万元左右，下降幅度接近30%。而燕郊等地的房价下跌幅度更大，有些楼盘下降幅度甚至达到50%左右。

虽然限制房产价格上涨的政策和制度已经奏效，房价开始大幅下跌，这似乎实现了限制房价过快上涨和抑制房地产市场过热的目的，但随之而来的问题是，那些在2013年至2017年间房价高启时贷款购房的居民们，却感受到了巨大压力，甚至陷入了紧张和恐慌。因为，借巨额贷款买了房子的居民，在房价不断上涨时还有一种安全感甚至获得感，但当房价迅速下滑时，他们的贷款负债丝毫不会减少，随之而来的是房价与贷款的差价越来越大，这意味着他们的付出已经超过了所得。并且，一旦房价形成下跌趋势，他们寄托于房价上涨而带来的负债补偿，将渐渐化为泡影。

    最近，中国人民大学国家发展与战略研究院发布的《中国宏观经济分析与预测（2018-2019）》报告称：中国居民财富被房地产掏空，每月都在还房贷。该报告算了一笔账：“按照56891元/平方米（北京）的房价中位数计算，假如买一个70平米的房子，约400万元。假如首付40%，需要首付160万元，贷款240万元。假如贷款25年，如果贷款人全部用公积金，那么每月需还款13890~17800元，如果走商贷，按照目前基准利率4.9%上浮10%计算……每月要还款14580~18780元。”这就意味着，近几年贷款买房的居民背上了沉重的债务，已变成必须全力还贷的房奴。

尤为重要的是，贷款负债买房的居民并非仅仅相信地产商的广告宣传而出手购房，他们最重要的心理支持是政府一直以来推行的住房商品化政策与房地产市场制度，还有与国家某些战略决策紧密相关的房产价格不断上涨。当政府出台一系列建设公产房、保障房和福利房政策，造成对房地产市场严厉限制、强力打压而引起房价大幅下跌时，高价购房的居民将意味着作为房奴被死死套牢，失去了翻身的希望。最近在杭州、贵阳等地爆发的已购房者冲击降价售房的地产商事件，足以说明应当谨慎推出房地产新政，特别是推出一些与过去相当长时间推行的房地产市场制度和政策不同的新举措，很可能遭到一些根据过去制度、政策和房产市场发展趋势做出选择的居民的抵制，并引发新的社会风险甚至社会冲突。

应当明确认识到，像京津冀地区一样，全国的房产市场的发展，也包括房价的分化上涨，不是单纯的市场效应。虽然地产商和房产投资者在房价分化上涨中起到了推波助澜的作用，但没有广大城市居民的踊跃接盘，房价出现普遍上涨和严重分化是不可能的。而广大城市居民积极购房，同他们对承认非劳动收入的政策和保护私有财产制度的信任，以及认为举办奥运会、冬奥会、首都副中心建设、设立雄安新区可以使空间价值增值等信念是紧密相关的。因此，为了化解房价分化上涨而产生的社会矛盾，不能单纯考虑市场因素的作用和责任，更不能仅仅制定和推行一些限制市场的措施，而应当在政府行为、方针政策，包括不直接与房产市场相关的一些非市场因素，同市场因素的联系中，探索化解房价分化上涨而产生的各种社会矛盾的有效途径。

参考文献（略）